某花园别墅有限公司2019年拥有24幢别墅小楼,已售出其中的20幢,每幢建造成本为40万元,地价款为14万元,分摊的开发费用为8

某花园别墅有限公司2019年拥有24幢别墅小楼,已售出其中的20幢,每幢建造成本为40万元,地价款为14万元,分摊的开发费用为8万元(全部可以扣除)。每幢售价140万元,已按规定缴纳了有关税费(转让不动产增值税适用税率9%,城市维护建设税税率7%,印花税税率5‰,教育费附加征收率3%)。请计算该公司应缴纳的土地增值税税额。
【正确答案】：(1)转让收入=140×20=2800(万元)。
(2)扣除项目金额:
①取得土地使用权支付的地价款=14×20=280(万元)。
②出售房地产的建造成本=40×20=800(万元)。
③出售房地产的开发费用=8×20=160(万元)。
④与转让房地产有关的税金=2800÷(1+9%)×9%×(7%+3%)=23.12(万元)。
⑤从事房地产开发企业的加计扣除金额=(280+800)×20%=216(万元)。
⑥扣除项目金额合计=280+800+160+23.12+216=1479.12(万元)。
(3)增值额=2800-1479.12=1320.88(万元)
(4)增值额占扣除项目金额的比率=1320.88÷1479.12=89.3%。
(5)应纳土地增值税税额=1320.88×40%-1479.12×5%=454.40(万元)。