房地产信托融资与REITs的区别有
A、REITs实质上是证券化的产业投资基金，而房地产信托融资主要是债券式投资
B、REITs可以直接持有运用不动产，并享有法律上的权属，而房地产信托融资不转移信托财产的权属
C、REITs通过专业化的管理，从事多样化的投资，而房地产信托融资以单一项目为主
D、REITs产品周期较长，一般为10-15年，而房地产信托融资产品周期较短，一般为3-5年
E、REITs的投资份额流动性较差，而房地产信托融资具有较高的流动性和变现性
【正确答案】：ABC
【题目解析】：(1)REITs实质为证券化的产业投资基金，主要通过持有并运营不动产来获得收益，REITs的投资者通过持有REITs份额而间接投资不动产，是真正意义上的投资行为；国内 现有的房地产信托主要以集合资金信托计划的方式发行，资金运用上虽然包括信托贷款， 持有企业股份、购买资产收益权凭证等投资方式，但实践中大多是作了债权融资安排，收 益主要为贷款利息。（2）REITs既可以直接持有运营不动产，也可以间接投资不动产。REITs对直接持有运营的不动产享有法律上的权责（包括所有权或他物权）。房地产信托融资不转移信托财产的权属。项目财产的登记所有人或权利人还是融入资金的开发商：即便是在股权融资的形式下的信托计划，信托公司虽然实现了对项目的股权控制，但信托公司关注的仍 然是项目现金流所决定的偿债能力。在特定资产收益权信托集合计划的情形下，信托公司获得的是土地或房屋的资产收益权（如租金收益权），该资产收益权仍然属于债权性质。（3）REITs的发行方式包括公募、私募，参与主体广泛，包括各种中小投资者；而集合资金信托计划只能通过私募方式发行，对自然人成为投资者设置有收入、人数、投资数额等方面的限制。机构投资者虽然不受数量的限制，但也必须是符合一定条件的“合格”机构投资者。（4）REITs通过专业化的经营管理，从事多样化的投资，以实现投资风险分散化。房地产信托资金投向基本由房地产开发商上导，投资以单一项目为主，不具组合效果；信托公司除了受托人身份外，只是一个信用中介，并不强调对资金和项目的自主管理。（5）中国的房地产信托计划融资产品周期较短，一般为1-3年；而国际上发行的大部分的REITs产品周期在8-10年，也有无固定期限的。（6）REITs的投资份额具有较高的流动性和变现性，投资者可以在资本市场交场、柜台转让或者要求管理公司赎回；而房地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行，只能由信托公司提供受益权转让服务，流动性较差。（7）在税收待遇上，我国法律尚未给了信托特殊的税收待遇。房地产信托在投资、运营、收益分配等环节都需根据规定纳税。REITs则往往被赋予特殊的税收地位。只要REITs将一定比例的收益都在纳税年度内分配给投资者，就不在REITs层面缴纳所得税。
