假定某市政府将公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4,土地使用权为70年。某开发商欲购买此地，

假定某市政府将公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4,土地使用权为70年。某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%,开发商的成本利润率为15%,销售费用及税金为楼价的5%,利息率为10%,工程完工后即可全部售出，预计每平方米售价5500元。(利息以复利计算，不考虑折现，以“万元”为单位，计算结果保留两位小数，保留计算过程，(P/A,r,n)=1/r[1-1/(1+r)ⁿ]))要求：请采用假设开发法对该宗地市场价值进行评估。
【正确答案】：（1）预期楼价：5000×4×5500=11000（万元）
（2）建筑费用=1500×5000×4=3000（万元）
（3）专业费=3000×6%=180(万元)
（4）销售费用及税金=11000×5%=550(万元)
（5）利润=(地价+3000+180)×15%=15%×地价+477
（6）利息=地价×[(1+10%)2-1]+3180×10%=0.21×地价+318
（7）地价=11000-3180-550-15%×地价-477-0.21×地价-318
地价=4761.03（万元)